产业园区是区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，能发挥共享资源、克服外部负效应，带动关联产业的发展，从而有效地推动产业集群的形成。集团已投用的海丝艺术中心、厦门北站汽车城以及在建的翔安航空产业启动区等项目，本质上都属于主题鲜明的产业园区。本文对国有资本产业园区进行些许浅析，希望能给大家带来启发性思考。

产业园区的开发误区

一是“产业勾地”模式走向末路。过去园区开发企业通过配套商住平衡园区投入，其本质就是将园区载体投入作为和地方政府议价的筹码，真正收益来自商住销售的超额利润。随着地方政府对招商引资质量的把控，加上土地资源日益稀缺，地方政府为“产业勾地”买单的条件愈发苛刻，有的拿地协议中要求签署产值、税收、人才等对赌条款，有的先供产业用地，视招商情况再供商住用地。近年来房地产政策调控，商住配套开发风险甚至超过产业园区部分，成为压垮该模式的最后一根稻草。

二是园区快周转打法逐渐玩不转。该模式借鉴住宅地产“高周转快销”逻辑，针对企业需求的厂房和研发类物业，快速拿地、快速建设、快速去化，再快速滚动开发下一个项目。该模式设置过高的分割销售比例，“捡到篮子里就是菜”，最终导致园区产业生态空虚，园区运营形同虚设，业态布局异常混乱，地方政府的不满导致该模式只能做洗存量的一锤子买卖，很难再拿到下一个项目。

国企产业园区开发的优势与劣势

国企产业园区开发的优势在于，现阶段国企基于体制特性，更容易获得园区开发运营所需的土地、信贷、政策等资源，更有条件兑现园区产业定位规划，这是做好产业园的关键。同时，国有企业凭借其先天的政策支持与政府背书，具有强大的资金成本优势，可以将园区资产更容易转变为较低成本的现金，持有压力小。

劣势主要体现为，一是国企响应政府发展产业诉求与企业经济效益诉求之间的矛盾，二是长期利益与短期生存压力之间的冲突，三是难以较好控制成本，实现稳定收益，达成如公募REITs之类的金融创新。

国企产业园区的启发性破局路径

国企作为最早一批参与产业园区开发建设的主体，扮演着主力军的角色。产业园区的基础设施属性，长回收周期特点凸显，可以预见未来国企将继续主导产业园区行业的发展走向。这就需要国企园区平台公司进行突破和转型，加强锻造产业园区发展能力。

一是成本控制能力。产业园区面对的是企业客户，企业最关注的永远是成本，故产业园区所有与使用功能没必要的成本都可以去掉。同时，国企还要发挥财务成本优势和属地作战优势，学习行业标杆在建安成本上的把控，引导租金报价在公开市场的竞争力。

二是政策资源兑现能力。针对政府出台的各种资金奖励和优惠政策，国企要以政府招商平台的身份，帮助企业实现政策获取，提升企业入园吸引力。

三是平台对接能力。园区运营公司能否为入园企业提供市场、融资、税务、人力、法务等方面的帮助，考验的是园区运营公司对稀缺资源的掌控能力。公共服务平台可以考虑采用“PPP”模式，由国企和有公共服务平台运营经验的专业机构合作，由专业机构负责日常运营。运营初期国企占大股，等平台盈利之后国企可以逐步降低持股比例，前期降低专业机构的运营压力，后期又通过市场需求做大激励。

四是资金实力。园区运营公司要用好作为国企的资金实力，在面对中小型潜力企业时，能有多大程度的让利和优惠，决定了面对好企业时的谈判底气。同时为计划上市的入园企业提供产业投资，契合上市企业的国企背书需求，也让园区运营公司实现收入结构与业务转型。

像深圳湾科技、张江高科、东湖高新、上海临港等一众头部国企产业园区，根据企业基因及资源禀赋已建设起一套行之有效的园区商业模式。在集团“产业运营+投资发展”的新双轮发展模式下，需要更好发挥产业园区的功能载体作用，搭建产业孵化、产业加速、产业成熟的生态闭环，延伸健全产业链。产业园区的集聚效应，将促进产业运营效率及效益将稳步提升，同时园区运营公司通过服务关联产业，可以更好了解各入园企业经营情况，找出有价值的投资标的，实现新投资机会的变现。