（通讯员 林丽霞）据世邦魏理仕数据显示，2019年全国写字楼租金指数同比下跌1.8%，17城写字楼平均空置率高达21.7%，而2020年全国写字楼的整体空置率或将达到25%。据CRIC统计，2010年至今厦门标准办公房产存量约125.44万㎡，按近一年月均去化速度计算，约需6年才能消化目前市场存量；而岛内办公市场已连续五年供过于求。

加之受疫情影响，全球经济正在面临着巨大的不确定性，写字楼市场面临极大挑战，市场租金承受下行压力，未来写字楼发展定位、招商运营该如何应对、如何突围，已成为所有项目投资商、资产运营商的首要严峻课题。

但“危”与“机”向来也同生并存，生机与可能，也会随着市场变化而凸显，关键在于是否能够及时敏锐把握市场趋势、挖掘市场本质需求，通过资源整合、模式创新升级，更加高效而准确地满足市场需求，从而在市场挑战中转危为机，步入时代发展正轨，形成可持续的良性发展生态。

面对当前写字楼存量时代叠加后疫情时代的发展背景，兆翔置业以启泰中心、海峡新岸数字经济创新中心等商办项目为发展模式探索源点，一方面积极筹措应对激烈的办公同质化红海竞争，另一方面也多维思考、多举并进，积极谋划解决因技术进步迭代、产业环境变化引发的办公产品软硬件升级、办公服务内涵丰富延展等市场需求蝶变和楼宇经济效益提升问题。

定位先行 前瞻市场以产业赋能

面对存量时代极其严峻的同质化产品竞争，首先在项目起步的定位阶段就应力求实现市场区隔，一方面以项目自身综合条件、资源禀赋为源点，凸显项目核心价值，另一方面通过市场调研分析，掌握市场竞争情况，避免红海竞争寻求市场机会点，同时把握产业发展趋势、产业政策条件，结合产业定位完成更为精准的客户定位和产品、服务定位。

以海峡新岸数字经济创新中心为例，项目在定位阶段即充分研判五缘湾商务运营中心、两岸金融中心、观音山商务区的激烈近身竞争，摒弃传统的商务办公产品定位，转而从更高站位积极对接片区发展规划源头，引入厦门信息产业与信息化研究院（厦门大学）协助合作，充分解析项目多元业态融合发展平台、厦门产业发展背景、区域发展规划、产业政策条件以及全国乃至全球的数字化经济发展趋势，辅以国内成功的“产、学、研、融”联合创新项目发展运营模式研究借鉴，从而瞄准数字经济产业定位，着力为数字化企业和企业数字化构建一个集“产、学、研、展、服”五位一体的联合型数字经济创新中心。项目从2020年初正式启动招商至今，已成功引入一批智能科技、数字信息化相关产业龙头标杆及产业应用型企业。

灵活招商 整合资源塑标杆突围

清晰的定位并不必然导向成功的招商，如何实现项目与目标客户之间顺畅的通路链接，以及强劲的动力导入至关重要。常规的推广、推介、转介，新兴的政府平台联合、KOL深耕维护、口碑传播客带客，以及传统的项目包装、广告媒体，创新的“线上+线下”自媒体、社群、短视频推广、精准分众拓客等，都是有效通路选项；而推广、推介输出的内容创作和拓客、锁客过程中的营销、谈判技巧，则是客户导入的关键动力因素。

以启泰中心和数字经济创新中心为例，两个项目均对应各自的产业、行业定位，平台、资源导向：在招商启动期，重点引入产业平台机构塑造项目标杆形象，联动平台资源进行产业圈层互动聚集，同时辅以市场推广、推介、转介实现招商破局；在强势招商期，依托产业平台和政府招商平台，主动接洽产业龙头企业逐步引导落地，提升项目影响力，同时深耕维护老客户促进客带客，组合运用“传统媒体+新媒体”、“线上+线下”推广拓客手段，形成稳健的招商势头持续扩大市场影响；在招商持续期，同步做好“老客户维系+新客户拓展”、“空间招商+服务运营”工作，以空间品质、服务升级塑造优质客户口碑，留存老客户的同时也带动导入新客户。目前启泰中心和数字经济创新中心均已实现标杆企业及众多产业链企业入驻，进入相对稳定的强势招商和持续招商期。

深度运营 升级服务构建生态圈

当前众多商办项目均深受办公环境单一、企业接受度低、招商压力大、运营服务能力不足、商业生态不完善等问题困扰，招商指标难以突破且客户流失率高，项目持续发展动能不足。对此，基于需求本质进行空间场景和服务内容打造，以契合企业客户所需、实现稳定且持续的招商运营就显得尤为重要。

以启泰中心为例，项目从发展定位到招商运营全过程，始终秉持以人为本的“服务之心”，紧抓办公空间需求本质的“不变”和服务需求迭代升级的“变化”，积极回应客户需求，不断精细空间品质标准、多元空间运营内容、升级产业企业服务，逐步完善共享会议室、共享健身房、自助饮品机等空间设施配套，坚持打造春节、三八妇女节、端午、中秋等节日关怀活动，持续推进财税讲座、信用讲堂等企业交流和培训服务，力求为客户提供更为精准的服务和资源对接，以更丰富的办公空间解决方案和更高效的服务方式，为企业和空间创造价值的同时，加强项目与企业、企业与企业之间的联结，构建项目产业生态圈、实现项目可持续发展。

效益为本 转化经济探索新发展

完整的产业链条是产业发展成熟的标志,只有完整的产业链条才能形成有竞争力的生态产业集群,才能最大程度获得经济效益。而服务平台是完善集聚产业链条的必要保证,构建公共平台可以整合资源,发挥集聚效应,培育新市场。

兆翔置业在各写字楼项目集聚一定量的产业圈层客户、实现相对标准化的空间场景和服务内容输出的基础上，开始探索构建产业监测和公共服务平台，当前“兆翔智管+”公共服务平台已初步上线运营。平台一方面实现办公服务和增值服务集成，通过服务标准化体系建立，为服务经济效益转化和提升提供基础；一方面通过平台上产业企业展示和交流，为商机发掘和转化提供线索；同时，平台的数据和资源整合功能，通过数字技术应用，也将促进优化写字楼经营策略，实现空间运营管理和企业服务经验积累，既可进一步激活本项目空间价值，也将为新项目开发运营提供成熟模式输出。

专业、赋能、发展，将是未来持续探索写字楼发展运营模式的主导目标。通过持续地关注办公人本需求“不变”和创新思维、技术迭代“变化”探索，让自己的产品更为契合市场和客户需求，同时也成为存量空间消化和城市产业发展更新的重要推动力量。