【摘要】设计是房地产开发过程中的重要环节，是项目前期的主要工作，设计工作的好坏直接决定了项目整体品质的好坏。设计管理从前期土地获取中对于意向地块的规划研究分析，设计过程管理，到施工中的技术配合和效果控制等，基本上贯穿于整个房地产开发过程的始终。因此，房地产开发中的设计管理作为房地产开发中操作管理的重要的组成部分，而锻造设计管理能力是房地产公司的核心内容。

房地产公司的设计管理，首先重在“管理”，主要是通过整个项目的设计工作计划，来管人、管事、管图；其次，设计人员应该站在经营的角度来考虑产品，在设计前期阶段充分考虑与营销人员互动，把市场的需求转化为建筑的语言，然后通过各种资源来开展工作。设计管理是贯穿于房地产开发始末的，针对设计成果的，兼顾任务管理、资源管理、进度管理、技术管理的系统化的管理工作。

设计单位筛选原则在设计单位的选择中一般需要遵循以下几个原则：

专长原则：根据在产品定位中项目的建筑风格来选择此类风格设计的设计单位。比如是设计院擅长工业项目设计、民用住宅设计、高端酒店设计、商业综合体设计，有的设计院在方案设计阶段很有优势，而有的设计院施工图做得较好。在选择设计单位的同时要注意关注在已设计并投入使用的项目信息，在同行之间多交流说不定有收获。

经济原则：这里主要指设计费用的成本控制，一般房地产公司会根据项目定位，比如高档盘或是中低档盘、五星级酒店或是普通商务酒店等来确定总的设计费用，设计单位委托围绕这个限额进行设计。根据集团的招标管理规定，一般超过30万设计费项目是采用公开招标的方式来确认设计单位，同时根据《工程勘察设计标准2002版》结合优惠系数控制设计费招标控制价。

配合原则：同等条件下尽量选择曾经合作过的设计单位，彼此之间比较了解，能达到事半功倍的效果。

设计水平优先原则：在施工图设计阶段，尤其是结构设计专业，好的设计师和一般的设计师之间差距还是比较大，选择设计团队应侧重具体负责项目的团队人员水平，而非只是追求大型设计院，同时要在设计水平和沟通成本间进行权衡，建议在两者之间应以设计水平作为优先原则。

设计进度管理

设计成果完成的时间直接影响房地产开发中的报批、施工等下一步环节，更重要的是影响资金回收，因此要对总体的设计进度管理。总体设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。我们在工作中主要采取了如下措施：在编制设计进度计划时要先思考本项目涉及相关联的方方面面，设计主线工期是否会受支线专项设计的影响。首先是定期组织设计例会和专题会议，检查设计院阶段性设计成果完成情况，为设计单位解决设计过程中需要房地产公司需要协调和解决的问题；其次是要求设计院按节点控制时间定期提交中间成果文件，将成果与进度计划对比，评估设计进度完成情况，若有滞后计划的情况，向设计院发公函要求其采取措施追赶设计进度，确保节点设计成果的按时正式提交。设计技术管理设计技术管理相当一部分工作是设计变更的处理，工程设计变更分为三类：设计单位设计变更、施工现场设计变更、业主要求的设计变更。设计单位设计变更，由开发公司设计部门签收备案，并按规定份数转发给项目部、监理公司，由监理工程师签字后转发施工单位。施工现场设计变更，由监理工程师会同项目部向设计部提出变更要求，设计管理部门评估变更需求合理性并判断是否有需要出具相应变更单或直接在联系单上回复，如果有变更单由设计部签收备案下发，联系单由项目部签收备案下发；业主要求的设计变更，由需求部门向设计部门提出变更要求，由设计部门评审其可行性，合约部测算变更费用，并提交设计院出具变更通知单，由设计部与需求部门核实变更单是否满足需求后签收备案，并下发给项目部执行。

设计管理是一门复杂的课程，每个专业都有各自的专业管理侧重点，不同规模、不同业态的设计管理技巧各不相同，但可相互变通。总之，设计管理在房地产开发中不仅是必要的，而且是重要的环节。好的设计管理应以流程制度为保障，以过硬的专业技术为基础，在保障安全基础上，注重结构成本优化，关注项目定位、客户需求，跳出设计谈设计，方能起到良好的设计管理效果。