——临港商业地产设计方向性思考

■ 兆翔临港置业 吴小钦

十年来，商业地产如同雨后春笋般破土生长。当前，国内商业地产，成功者均有自己的独门利器：以创造城市中心为号召力的万达广场、城市地铁上盖综合体的新鸿基，以及都市新贵以及主要看气质的华润万象城等等。然而，众多投资商在尝到商业地产开发带来的甜头后，也逐渐感受到商业地产发展的日渐式微。移动互联网时代电商的步步紧逼、同质化商业带来的竞争危机，已使未来商业地产发展道路“烟笼寒水月笼沙”，如何能走出迷蒙困境，已成为商业地产从业者的迫切课题。困局催生变局，格局决定结局，这是一条颠扑不破的真理，商业地产的发展也概莫能外。依托空港、海港的临港商业地产有着自身深深扎根的肥沃土壤，精耕细作、独树一帜、脱颖而出、出奇制胜，是兆翔临港置业的愿景及孜孜以求的目标。

【大交通】打造无缝接驳的商业动线

交通是商业项目成败的首要关键，也是商业设计的第一思考要素。便捷的交通、良好的可达性可为商业带来充足的人流保证。所以，临港的商业项目要充分发挥依托空港（机场）、海港（码头）等城市大型公共交通枢纽的交通优势，把机场及码头的交通动线延伸到商业项目中去。若商业用地紧邻机场及码头建筑的，可在地下通道、地上各层平面通过连廊、空中天桥、自动步道梯等把商业与港口人流串接起来。这样一来，候机、侯船的旅客在等候或航班延误的时间段内，可自如在商业项目中徜徉、游览，有效带旺商业人气并增加消费机率。还可充分运用机场出发层与到达层分离的主体动线组织方式，创造多首层接驳的商业动线模式。例如，泰国曼谷的素万那普机场商业区，从设计到经营都做得很成功，旅客在游人如织的机场商业区内，反而希望航班能多延误些时间，好给他们留出充足的购物消费时间。

【聚人流】推出旅游目的地商业主题

随着我国经济社会的快速发展，人们越来越关注休闲度假，旅游成为国内拉动消费的一项重要增长极，旅游的常态化为商业发展及转型带来巨大的机遇与商机。单纯以购物为目的的商业体已过剩，如何依托旅游主题打造出商业衍生品，是我们要认真思考的问题。深圳东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综合性国家生态旅游示范区，它打破了单一海景资源旅游模式，以丰富的活动和区域打造，突破传统意义的海资源局限，形成无差别季节性的旅游目的地。当人潮涌动时，一切消费都顺理成章。临港的商业地产如果突出旅游目的地主题，将更能成为游客首选之地与必来之处。既让来此游客有“不到此处，枉费此行”的感慨，又让还没来的客人充满“虽不能至，然心向往之”的希冀与憧憬。

【高体验】聚焦体验式业态的全落位

随着人们消费心态的日渐成熟，互联网购物的兴起，靠巨量铺设国际名牌店和服装店的商业地产发展模式面临着日益狭窄的市场。电商的咄咄逼人也让实体商业在低谷中不断审视自身优势，体验消费成为线下商业新的出路。“地段和大牌决定一切”的时代终将结束，日益重要的是商场的布局、体验消费型商业业态的引入、以及人文设施和服务的改善。未来的消费者更愿意为体验、环境、情感和服务买单，而未来商业设计的趋势与潮流是注重体验式的商业设计，提升商业地产的舒适度。已经有越来越多的商业项目注意到这一趋势，纷纷打出“体验牌”，调整业态，增加休闲、餐饮、娱乐，甚至体育场馆、博物馆、儿童游乐设施、水族馆、体验式运动城等业态的比重，透过轻松愉悦的购物环境，实现对客流的重新聚集。上海新天地是国内体验商业的优秀代表，以6 万㎡的街区式商业营造了一种集历史、文化、购物、休闲为一体的情景式商业群落，已成为领略上海历史文化和现代生活形态的最佳场所。从本质上说，上海新天地是一个典型的情景式mall，保留、修缮旧址，保存每一个历史细节，同时根据环境对商业进行设计规划，商业与海派文化相隐互补，成为一个统一的整体，在对海派文化进行有效传播的同时，也带来了旅游目的地的昭示性，取得了商业运营的巨大成功，是值得研究借鉴的生动案例。临港商业地产有其天然的区域交通优势，而交通是商业地产成败的生命线。交通的便利与畅达必然带来人流的有效聚集，人流量是商业繁荣与否的必要条件，吸引人流、延长客户逗留时间，提升消费意愿，恰恰是体验式商业业态的核心价值所在。商业的激烈竞争需要我们独辟蹊经，而商业的本质是回归本源、以人为本，相信兆翔临港置业若能把大交通、聚人流、高体验这三个高度正相关的商业要素进行有效迭代，使之产生巨大的链式反应，兆翔临港置的商业地产项目定可迸发出无穷的商业能量。