以厦门汽车物流中心11 号地块公共服务中心项目为例

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工程造价控制是一个复杂的系统工程，贯穿于项目建设全过程，主要包括项目建设的决策、实施及使用阶段。据统计，最影响工程造价的阶段是决策阶段及设计阶段，即项目前期阶段。长期以来，行业内普遍忽视工程建设项目前期阶段的造价控制，对影响工程造价的因素分析与预测不全面，事前控制意识薄弱，常出现设计概算超投资估算，施工图预算超概算，以致出现工程决算超预算的“三超”现象。这种轻决策、重实施的造价管理模式，导致资源浪费及影响投资的有效控制，不利于项目开发企业的健康发展。针对以上现状情况，项目部针对厦门汽车物流中心11 号地块- 公共服务中心项目（以下简称公共服务中心）在前期设计阶段的跟踪，及在造价节省方面进行的有效控制，进行总结如下：

方案设计阶段的造价优化意见

公共服务中心项目概况。占地面积：总用地面积23003.953 ㎡，总建筑面积：56716.2 ㎡；地上面积（计容面积）：45280 ㎡，地下面积11436.42 ㎡。建筑层数：地下1 层；地上裙楼3 层，两栋塔楼分别为16、19 层。在集团内部立项后，该工程项目估算价为：21834.48 万元，其中项目的建安投资估算为15529.08 万元。在确认设计招标范围阶段，项目部首先考虑到项目定位于中端产品，幕墙及室外景观工程较简单，故建议幕墙设计、室外景观设计包含在主体设计内统一发包给设计单位，从而确保设计的统一性及完整性，同时使设计造价费用得到节省。在项目设计单位确认后，项目部对设计方案提出专项的修改意见。即，本项目为裙楼+ 塔楼主体结构形式，按照《福建省人民防空条例》规定，高于十层建筑人防面积按照首层建筑面积计算，多层的人防面积按建筑面积5% 计算。考虑到项目建筑密度上限35%，故本项目首层面积不得大于8000 ㎡，为使项目具有较高使用价值，就需满足首层面积展销面积尽可能大，按此方案，人防面积需做至8000 ㎡。如果裙楼与主楼未断开，人防面积需做至10000 ㎡，同时还需增设造价约400万元的人防变电站, 投资增加较多。项目部引导设计单位对建筑物进行拆分，确保裙楼与高层断开，在最终报审方案中，本项目人防面积减少到2528 ㎡。本项目最终按照此方案设计，既满足招商及销售部门需求，又节省了项目建安投资。

扩初阶段的造价优化意见

在项目扩初阶段，项目部建议设计单位采用PHC 预应力管桩及地下室底板采用倒无梁楼盖的结构形式。1．桩基选型根据项目地勘报告，桩基基础选型推荐有冲（钻）孔灌注桩、沉管灌注桩、预应力PHC 管桩三种桩型，以下是三种桩型在施工质量、进度、造价等方面的分析。冲（钻）孔灌注桩：施工质量难控制，常常出现桩底沉渣过厚、桩身缩径、夹泥等问题，影响桩身承载力，且桩长较长，施工周期长，造价较高。沉管灌注桩：施工质量较难控制，受拔管速度及地下水影响，施工常出现桩身混凝土离析、缩径、断桩等问题，影响桩身承载力，且施工速度慢，工期相对较长。预应力PHC 管桩：施工速度快，噪声污染较小，桩身质量有保证，单桩承载力稳定，较为经济。项目部考虑到项目周边无建筑物，且确保施工质量及工期的前提下，预应力管桩较为经济，故推荐设计院选择预应力管桩。截至目前，项目978 根预应力管桩，实际施工周期为40 天，平均每天施工35根以上（两台桩机）。这证明，本项目采用预应力管桩，实现了经济性与施工速度共赢的局面。2．地下室底板方案项目部查找相关资料，对底板采用常规梁板和倒无梁楼盖两种做法进行对比，得出：若在本项目中采用倒无梁楼盖底板设计，可相对减少混凝土用量及钢筋用量，又能减少地下室土方量开挖、底板地梁侧方防水面积及地梁砖胎膜砌筑量，较为经济可行，最终，本项目地下室底板采用倒无梁楼盖底板设计。

施工图设计阶段的造价优化意见

施工图设计完成后的图纸内审阶段，项目部全力配合总工室在图纸设计细部进行综合分析、考量，以尽可能确保图纸设计中无错漏。同时根据以往现场经验中碰到容易错漏的位置要求设计单位进行详尽说明。现举例如下：1．常规设计中，设计单位易忽略女儿墙内部墙面、屋面架空梁装饰做法。故要求设计单位注明。2．幕墙后方墙体装饰做法未明确，也要求设计单位明确。3．针对楼梯扶手，在项目高层楼梯间中使用频率较低，故本项目高层楼梯扶手采用钢管扶手，多层使用频率高的部位采用铝合金扶手。4．防火门的选择，上部楼层内采用木质防火门，外开（面向）及地下室采用钢制防火门。既能保证耐久性同时又确保工程造价的节约。以上举例说明，项目部通过细致看图，审图，确保从细部中明确一些施工做法和材料选用，从而在施工阶段节省造价。

招标阶段的造价优化意见