■集团规建部 傅周灿

规划建设部将紧紧围绕集团中期发展战略规划，致力于成为土地规划和建设工程管理专家型团队。基于集团战略管控型需要，通过合理规划手段提升集团土地价值，不断改进、完善集团建设管理相关制度，提高集团建设工程管理水平。在对成员企业董事会材料审核中，原来只关注基建投资计划，调整后，将在土地管理、建设规划执行情况、公司物业投资合理性以及项目建设管理体系问题等方面给予建议和审查。聚焦一：土地管理、规划与执行通过土地年度巡查，目前部分公司仍存在管理问题，包括红线变更不及时、被征地块征收资料不完整、土地款赔付不到位以及土地机会研究较落后、土地政策及规划跟踪不及时等问题。如万翔物流园疏于管理导致被当地村民侵占；武夷山机场片区土地在武夷大道建设时被征收但没有手续、土地置换没有进行红线变更等。因此我们建议：相关成员企业应强化土地日常巡查，建立土地巡查制度，完善土地管理制度，落实责任人，实现土地被侵占有人汇报、被征地块手续有人跟踪、土地现状有人巡查。我们在董事会审核中也将重点关注以下信息：首先，责任红线范围内土地资源的保护及开发情况，特别是有没有存在收不回的土地、被他人占据的土地及土地开发时机的合理性；其次，加强土地利用研究及规划执行情况检查，充分利用集团土地背靠机场的“品牌+ 产业集聚+ 旅客吞吐量”效应，发挥土地背靠机场优势，提升土地开发或租赁价值，严格核对已实施项目方案是否符合已批规划；最后，实时跟进土地政策及城市规划，特别是临空经济区、自贸区等相关土地规划和政策，评估规划和政策的影响程度。聚焦二：物业投资合理性从集团作为投资方、出资人以及从经营及物业开发效益等角度考虑集团利益最大化作为出发点，评估物业投资的合理性及利用时机的合理性。因此我们建议：物业投资及利用应多方案比较，考虑行业或产业集聚效应，最大提升投资回报率及物业价值及提高物业价值评估能力，准确评估物业价值。如海峡收藏品交易中心拟将与翰澜楼、T3 等一起打造在海峡两岸具有一定影响力的文化产业集聚区，使集团自持部分未来价值大幅度提升，影响未来机场搬迁后土地利用转型。当然，机场片区纳入自贸区范围后，物业价值一定会随之增值，需要对出租、出售、自用等物业利用方式做进一步评估。聚焦三：工程建设管理体系及基建投资计划安排对公司经营及发展有一定影响的基本建设项目年度计划执行情况，重点分析工期拖延原因、责任主体，提出改进建议。项目建设管理需要做体系框架的梳理和规划统筹，在每一个环节都有相应的制度流程设计，才能真正做到“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”，也才能真正实现“玻璃屋效应”。因此我们建议：完善制度体系。制度是公司规划化运营的重要内容，项目建设管理包括成本、质量、进度、安全等，完善制度体系应注重全过程、全面、全员的制度设计，如造价控制方面，按事前、事中、事后的原则规划制度体系框架，并根据需要进行分阶段出台；落实规章制度。执行力是制度效果的保证，加强执行力建设，通过一系列举措提高执行力；总结和监督。目的是保证制度执行不会造成大的偏差，并避免制度设计成为寻租的工具。