■集团信息部 刘磊 一叶落而知天下秋。细心你会发现，走在大街小巷里，越来越多的门面房是空的，有些繁华区域甚至整条街全部都是关掉了。 为什么会出现闲置的门面房越来越多，商业地产已经到了无路可走的地步吗？ 直到有一天看到万达董事长王健林的报道，才算解开了心中的谜团。 王健林说的是，中国现在的年消费市场总额（就是社会消费品零售总额，除房地产和石油外的所有买卖）是25万亿，在这个25万亿里面，提袋消费（提着袋子能拿走的，非提袋消费就是不能提着袋子拿走的，比如餐饮、旅游）占了三分之一，另外的消费占了三分之二。 按这个算，全年提袋消费市场大约是8、9万亿元的市场，但是看看14年双十一的拥有571亿，单单淘宝全年突破3万亿应该没有悬念.。淘宝做的生意基本上是提袋消费这就占了30%。然后京东、苏宁易购、当当，加起来要占提袋消费的40%了吧？看起来提袋消费电商就占了巨大比例成份。 另外淘宝的游戏规则破坏了整个提袋消费的生态体系，利润空间没了，都透明了，所以这种趋势只会加速度的从线下移到线上。随着智能手机的越来越普及，三年内关掉更多的店也是指日可待。 随着13、14年购物中心供给大量放缓，虽然预计到2016年购物中心供给将放缓，但大量新增物业入市已造成商业地产行业不同地区（一线城市仍有较大发展空间，部分低线城市供需严重失衡）和不同业态（大型全业态购物中心竞争加剧）分化严重的格局。 成熟运营商与非成熟运营商之间差距进一步拉大。成熟运营商凭借其强大的品牌号召力、区位优势、招商能力等，将在新一轮行业整合中进一步巩固领先优势。而非成熟运营商环境进一步恶化，效率的较大差异会使商业地产进入去粗取精的阶段。 体验式消费是商业地产的发展趋势 随着电商等业态的兴起，冲击了商业地产的价差模式，价格竞争方面线下已经不具备优势，线上无法提供的休闲娱乐体验逐步成为线下商业发展的重点。消费更愿意为体验、环境、服务买单。餐饮娱乐等体验式业态消费快速增长，电影院票房收入增速持续走高。 除此之外，汽车展台、楼盘营销、家具体验、艺术品展览、婚庆主题等，也频频进驻商场，有些想借巨大的人流扩大其营销面，有些则看中高端商业地产与其品牌定位的契合。而商业地产也在此轮变革中不断突破，寻找自身的再定位。 目前，领先的商业地产运营商逐渐降低百货等零售业态面积占比，而提升餐饮、美妆、儿童消费等业态的占比。在未来，商业项目需突破传统业态规划的枷锁，打造更时尚、有趣、新奇、富于探索性的商业功能及元素。 而位于五通码头旁的海峡新岸，在面对呈现井喷式发展的城市综合体和同质化的竞争，可大打差异化体验。依托独特临海资源打造新锐体验，打造成厦门观海上日出最美的地方，在游艇上享受浪漫晚餐，欣赏精彩的水上表演，甚至能捕捉到白海豚跃出海面嬉戏的美好画面。同时，项目中将融入新颖多样、国际领先的高科技创意应用等互动体验项目，给消费者带来前所未有的体验和互动，延长消费者逗留时间及重复消费的可能，提升购买机会。 儿童业态是商业地产新一轮增长的驱动因素 儿童消费业态被称作客流“发动机”。根据国内首家儿童职业体验馆运营、投资机构——融道中国的调查，传统百货商场的人均停留时间是1小时，而家庭式购物场所的平均停留时间为4.3小时。目前网购人群主要由70后、80后组成，这个群体渐渐进入生儿育女的阶段，儿童消费很大部分将网购主力人群重新吸引回线下零售渠道中，从而带动周边业态的消费。比如设置儿童娱乐场所、增加亲子互动区，都是很有效的引流途径。 推进全渠道是商业地产拥抱互联网的唯一选择 互联网和移动互联网作为服务新一代消费者的必要工具是商业地产转型绕不开的道路。面对电商的冲击，商业地产商纷纷触网，开展线上业务，推进全渠道落地。不同的商业地产商由于自身资源禀赋的不同，选择的全渠道战略也存在一定的差异。全渠道战略可实现线上和线下强大的商业闭环，为消费者提供在本地或全国任何一个城市一站式生活消费的整合能力。 万达利用其商业地产布局广泛，众多的业态，搭建智慧广场，以wifi为基础，实现广场内的LBS(定位服务)，将定位误差控制在3-5米之后能够精确的跟踪消费者线下的消费行为，再结合线上业务的发展，万达就具备了刻画消费者双线消费行为的基础。再通过app的会员积分体系打通线下各业态间的壁垒，使得消费者在通过万达可以满足多种需求，一个业态的成功能够带动其他业态的发展，最终使商业地产、百货、影视等业态互为补充形成协同效应。 不可否认，线上消费高效、便捷、实惠是其独特优势，但线下体验式消费也是无可取代的。当前电商与实体之间消费模式的竞争异常激烈，但将来线上线下的融合必然会成为一种常态，线下体验、线上下单、取长补短、合作共赢将成为主流。 |