2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%，住宅地产经历了一轮轮政策调控，“地产黄金十年”的风光不再；商业地产虽受宏观调控影响较小，但区域泡沫化风险不断增大，重庆、沈阳、青岛及厦门等城市的购物中心空置率高达15%-20%，超过了10%警戒线。不少企业已经在寻找新出路，力求通过转型谋求稳定的发展，可见，地产行业也面临着历史性的战略转折。在此背景下，以临港经济产业发展为基础的临港地产，成为地产企业关注的新亮点和新目标。

  近些年来各地政府也非常重视“港城一体化”的建设，大力推动临港经济区及其产业链的形成、发展和延伸，借此也催生了临港地产，临港地产包括临近港口及其腹地的区域范围，现代港口（含空港、海港、陆港）不仅是一个航运中心，也是一个区域经济、贸易、金融、保险、信息等商务中心，更是一个配套功能多元化、复合性的场所，随着临港产业区域人流的不断扩大，以及各种类型功能圈的打造，临港地产的成长具备了广阔的空间。

致力于成为国内成熟的临港地产样板和标杆

    兆翔临港置业公司根据自有业务的地域特点，将所开发的临港地产梳理划分为三类：临空类（以机场为主），临码头类（以海港为主），临站点类（以陆港为主），其中临空类地产作为兆翔临港置业公司的核心业务目标。以临空产业为例，据统计显示，每年100万人次航空旅客运输量将产生1.5亿美元的经济效益和3000个就业岗位。由于临空区位优势、交通利好以及成熟配套，衍生出依赖机场基础设施和产业环境的相关行业聚集，对于相临地区和外围辐射区，产业发展已涉及高新技术、会务展览、商业贸易、物流仓储、文化创意、教育科研等，这些具有高附加价值的行业，是临港地产开发价值最大化的方向，也是临港地产开发的重点对象。

    从目前的行业周期来看，兆翔临港置业不适合也没有必要再走一般房地产公司走过的路。目前各地机场都拥有丰富的土地资源，但现在还没有哪个机场的商业地产开发形成体系，机场、临港的土地开发在国内仍然是比较原始的、基础的形态，这种状态恰恰给我们提供了未来发展的优势和机会。在此背景下，兆翔临港置业公司致力于立足福建，逐步实现临港地产模式的复制，成为国内成熟的临港地产样板和标杆。其中，合理的投资方式和精准的产品定位就成为了愿景实现的几大关键要素。

合理的投资方式

     投资方式以直接投资和组合投资两种方式并行。直接投资是兆翔临港置业公司自有资金投资的项目，前提是置业自有资金需占总投资的30%以上，从置业现有资金能力和运作能力来看，这部分投资适合土地获取投入在1亿左右、产品定位非综合性、运作周期在2年左右，可以短期实现收益的项目。直接投资对兆翔临港置业公司而言，是日常现金流和新投资的支撑。

        组合投资是兆翔临港置业公司主要投资方向，对临港地产综合性开发、规模性运作、多项目平行、整合资源配置等，通过组合投资的方式可以保障中长期收益和高附加值的实现。组合投资可以有土地投资联合、开发主体联合、经营主体联合以及品牌管理输出等方式，主要是利用集团及其成员企业的资源、经营等方面优势获取土地、资金和业务层面的响应，共同创造项目商业价值和溢价增值的投资方式。

        机场行业是我们集团的主导产业之一，行业中的发展地位使其在储备发展土地资源的同时，还能在行业中拓展其他服务市场，这为置业临空类地产的开发提供了后续发展空间，再者集团品牌和资金的支持也为置业在土地招拍挂和项目滚动开发等方面增加了必然的优势。目前集团是多产业并行发展，多产业和置业之间有着种种关联，置业可利用关联产业发展来壮大开发需求，形成独有的开发模式和竞争能力，充分发挥关联企业彼此优势，提高资源配置的效率，创造共同发展局面。

精准的产品定位

    临空类地产开发是兆翔临港置业公司的核心目标方向，中等规模的机场由于区位、交通以及相关配套逐渐成熟，其衍生的行业聚集区、相临地区、外围辐射区等具有可挖掘的增值潜力，因此对于旅客年吞吐量600 - 1000万人次，货物吞吐量100KT以上的机场，是企业未来重点关注的目标,具体如图示。

        未来，兆翔临港置业公司的产品体系将细分为三类，一是商务休闲类，二是经济服务类，三是旅游休闲类。依据开发目标的地域和经济特点选取产品系列，各产品系列通过产品组合达目的。其中核心开发的产品有商业中心、商务中心、物流中心、文化会展和酒店，这些产品具有标准化、规范化、可组合、可复制的特点，有利于凭借示范性项目的打造，实现对外复制。商业中心以临空主题购物中心为主。商务中心以办公花园主题为特色，分为高（低密度，商墅式花园办公产品）、中（空中花园式办公产品）、低（共享休闲空间配套齐全的SOHO产品体系）三个层次。现有的汽车物流园、电商园、海峡新岸等项目虽然无法作为成熟的商业模式进行复制开发，但通过对以上几个项目的开发模式、运营模式经验的不断总结。可以作为物流中心及文化会展产品的开发样板，提供支持。虽然未来的产品需要根据立地市场进行合理组合，融入当地市场的个性元素，难以做到按照样板复制开发。但成熟的开发模式和运营模式无疑将会对之后的产品开发提供巨大的智力支持。

（兆翔临港置业李莉组稿）