■集团规划建设部  傅周灿

   规划管理，是规划编制、审批和实施等管理工作的统称。土地是集团最核心的资源之一，土地价值可以概括为土地资源价值和土地资本价值，影响土地价值的因素多而复杂，且这些因素相互影响，相互作用。如何利用规划管理手段提升土地价值？针对集团土地的特点，我们重点就以下几个涉及规划的因素进行探讨和思考。

区域功能定位

着眼未来

   功能定位决定了开发区域的发展方向。一个好的功能定位应该是立足于实际，着眼于未来，综合考虑城市发展现状、城市总体规划、市场需求和开发区域的地理位置等多方面因素。功能定位影响属战略影响，比其它影响更难以评估，在无法进行定量评估时，往往采用定性评估，定性评估要有大量基础数据和调查，通过科学的机会分析获得合理的功能定位。

   例如，“海峡新岸”项目位于厦漳泉金四地的中心，依托大陆与金门之间最为便捷的五通厦金客运码头，是往返海峡两岸海陆空交通的枢纽。项目定位为国家级海峡旅游综合服务体，汇聚交通节点、旅游产业节点和旅游信息节点于一体，不仅为来厦门旅游、经厦门往返台湾及其他海西区域旅游的游客提供全方位、一条龙的服务，还可推动旅游业商家的无缝隙对接、交易，形成汇聚人流、信息流、资金流的交汇、互动平台，进而奠定海西两岸旅游产业的龙头地位。目前，该项目方案正进一步深化、细化，毋庸置疑的是，富有前瞻性功能定位势必将大幅提升该区域土地价值。

区域规模开发

合理控制

   开发区域的规模包括用地规模和人口规模，对于产业园区还包括产业规模。规模状况会直接影响土地的供求关系和集约化程度，进而影响土地资源的稀缺性和价格。规模太小形成不了聚集效应，规模太大又影响品质和舒适性。要控制好规模，可以通过人口容量预测分析、区域总体规划设计、产业发展定位咨询等实现。

   例如，万翔物流园总规划面积约为1.2平方公里，物流园通过发挥物流产业的聚集效应，进行规模化开发，完善园区功能，提升产业配套，构建建设、招商、管理一体化，降低入园企业的建设和运营成本，也有利于向政府申请产业扶持政策。物流园地块价值因此得到大幅提升，公开竞价曾创下当时厦门工业用地出让价格新高，并顺利引入全省最大外商投资物流项目。

区域结构规划

因地制宜

   区域规划结构包含功能布局、重点发展区等因素。区域规划的主要任务是，因地制宜地发展区域经济，有效地利用资源，合理配置生产力和城镇居民点，使各项建设在地域分布上综合协调，提高社会经济效益，保持良好的生态环境，顺利地进行地区开发和建设。

   例如，厦门机场北区电子商务园区通过成片开发，完善产业链，集电子商务展示体验、销售、分拨中心、企业研发总部、商业等功能于一体，打造服务大闽南区域的厦门电子商务综合交易中心，合理的规划布局使得该区域价值得到大幅提升。

区域周边配套

优先开发

   周边配套包括学校、医院、娱乐、餐饮、交通、菜市场、商场等。一般而言，周边配套属于城市规划和开发范畴，从区域开发角度，我们无法左右，但可以利用区域规划补充完善配套，争取相关政府部门支持，优先开发部分周边相关配套，优化地块规划结构。

   在厦门翔安新机场的规划项目中，配套的陆侧交通、物流、酒店、商业等要进行同步规划，才能最大发挥机场的价值。

重视用地性质

   地块用地性质是城市规划管理部门根据城市总体规划的需要，对某宗具体用地所规定的用途。其中，城市建设用地分为8大类：居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地。不同的用地性质有不同的基准地价和不同的溢价空间，特别是住宅用地、商业用地和办公用地。在与政府职能部门协调区域拟开发用地的性质时，应充分考虑到地块性质对销售、项目扶持政策、地价、行业准入等的影响。

合理的地块容积率

   容积率是指建筑物总建筑面积与整个宗地面积之比。在宗地面积一定的情况下，容积率越高，建筑面积越大，土地利用效率越高，地价越高。但这只是容积率在一定范围内的规律，容积率对地价的影响遵循报酬递减规律：容积率对地价的影响不是呈正线性规律，只有适当的容积率才是最佳容积率，此时的地价才是最佳容积率下的最高地价。容积率对地价的影响受建筑经济和建筑工程技术的制约。随着容积率的不断提高，建筑工程和技术难度不断加大，所需的附属设施相应增多，投资不断加大，而土地利用效益却不能再提高，地价不再提高甚至有所下降。